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房價領漲全國的西安出了這個政策 “熱鍋”遇冷水或中傷改善客

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  • 2019-04-27 13:34:51
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4月23日,西安住房公積金管理中心發布了《關于啟動資金流動性風險防控一級響應的通知》,收緊當地住房公積金政策,并將于今年5月13日起正式執行



4月23日,西安住房公積金管理中心發布了《關于啟動資金流動性風險防控一級響應的通知》(下稱《通知》),收緊當地住房公積金政策,并將于今年5月13日起正式執行。

《通知》指出,將暫停西安地區(含西咸新區)以外購房提取公積金;降低公積金貸款最高額度以及提高公積金貸款首付比例等。

對公積金貸款首付比例的具體要求包括:繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房,面積在144平方米(含)以內的首付比例不低于35%,面積在144平方米以上的首付比例不低于40%;對結清首次住房公積金貸款后,再次申請使用住房公積金貸款購買自住住房,面積在144平方米(含)以內的首付比例不低于40%,面積在144平方米以上的首付比例不低于45%。

據了解,此前西安購房人只要憑購房合同就可以提取公積金。

出臺這一政策的直接原因,是西安住房公積金余額告急。來自《西安住房公積金2018年年度報告解讀》(下稱《解讀》)的數據顯示,2018年度,西安個人住房貸款余額占繳存余額比率為86.4%,解讀指出,這說明居民86.4%的公積金都用于住房公積金貸款。截至2019年3月,西安市公積金個貸率已達到94.14%的歷史高點。

4月16日,西安住房公積金管理中心官網發布《資金流動性風險防控辦法》(下稱《辦法》),指出個貸率在85%~90%之間應該啟動資金流動性風險防控一級響應,個貸率在90%~95%之間應該啟動資金流動性風險防控二級響應,個貸率在95%以上應該啟動資金流動性風險防控三級響應。


房價領漲全國 去化期僅5個月


在業內人士看來,這一政策的出臺與西安樓市持續高熱不無關系。

要知道,在統計局剛剛公布的數據里,西安房價同比漲幅24.4%,領漲全國。

據了解,2018年整個西安市場商品房都處于供不應求狀態,上半年甚至出現一房難求。據西安當地市場人士描述,一些熱門項目的認購率甚至達到100%,很多項目登記人數和退出項目數量呈現指數級增長。隨之,西安的住宅存量也不斷下降,去化周期下降到只有5個月。

克而瑞數據顯示,3月,西安市共計開盤項目26個,推出新房源6056套,成交4760套,去化率79%。3月全市商品房成交均價13370元/平方米,同比上漲7.6%。

西安樓市這一波升溫有跡可循。2017年1月,西安開始恢復限購政策,對成交有一定影響,但6~8個月后影響減弱,市場開始正常成交。而這一過程中,價格幾乎沒有受影響。

2017年之前,西安樓盤價格基本是6000~7000元/平方米,此后隨著改善需求的釋放價格一直在漲;經歷了2018年下半年的小幅回落后,今年西安市場恢復上揚周期,成交量漲幅在20%~30%。業內人士認為,西安房價也還是有一定上漲空間。

從開盤去化率即可見,去年西安市場整體去化率75%~80%,下半年略微有所下降,但今年開始平均去化率達到90%。

西安的土地市場同樣一路上揚。2018年,西安市場土地成交呈現明顯放量,年成交量同比上漲34.26%,樓板價上漲41.08%。


改善客群和投資客受影響


政策出臺對西安市場有何影響?

業內人士指出,此次政策主要是管控流動資金風險,因為近兩年西安使用公積金購房的貸款額度較大,停止公積金提取收緊貸款范圍,都是為防止購買力過早透支。

與此同時,政策的一大導向是抑制投資客。

業內人士稱,在市場特別熱的情況下,購房的不光是當地客群,還有許多外地投資客涌入。如果公積金不能提取了,對這部分客群也會有限制。

有當地人士估計,西安的投資客大概占到購房人群的3成,大部分來自西安周邊。

“2016年下半年開始,鄭州和廣州的一些炒房團進入到西安當地,也間接影響了房價上漲。”上述人士透露。

另外,整個西安市執行開放落戶政策,為促進人口導入,提倡在西安落戶,并且落戶后可以買房。

不過,目前西安市場官方統計口徑不透明,房價漲幅是否因為落戶人口導致沒有明確數據說明。不過已公布的數據顯示,從2017年3月開始的落戶政策,截至2018年底的新增落戶人口是105萬。

在當地業內人士看來,人口紅利天然會促進房地產的發展,人口導入對樓市風向會產生一定影響。

據了解,目前全國前20強房企基本都進駐了西安,已經替代了本土房企。品牌房企市場份額集中度在20%~30%。

市場火爆的情況下限制公積金,上述業內人士認為,一定可以限制一部分客流入市。不過,限制的比例可能不會很大,因為公積金回款慢、辦理流程復雜,一些購房者并不會采用。而對于開發商來說,更傾向一次性付款或商業按揭貸款,最后才可能接受公積金購房。

“這一政策要說限制,也更多作用于有公積金貸款需求的改善人群和投資客。”業內人士表示。




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